Le guide pour vendre un bien occupé

Si la vente d’un appartement occupé s’accompagne généralement d’une décote de 10 à 20 % selon l’âge de l’occupant et la durée du bail, elle présente cependant des avantages, notamment pour les propriétaires pressés.
En effet, il n’est pas possible de donner congé à un locataire en cours de bail. Seule la fin du contrat de location “oblige” le locataire à quitter les lieux, à condition que le propriétaire ait suivi la procédure en amont. 

Ainsi, si vous souhaitez rapidement débloquer des fonds que pourrait vous rapporter votre appartement en vente, ou si par exemple vous avez hérité d’un bien dont vous ne souhaitez pas effectuer la gestion locative, la vente du logement occupé est la meilleure option. 

Pour vendre votre logement occupé, il existe certaines règles à connaître. 

Premièrement, sachez que vous n’êtes pas obligé de prévenir votre locataire que vous mettez le bien en vente. En revanche, on conseille toujours de l’informer du projet, et ce pour deux raisons. D’abord, dans un souci de bien vivre ensemble, bien sûr. Ensuite, et surtout parce que cela vous permettra d’organiser plus simplement les visites du logement. Sachez notamment que votre locataire a l’obligation de vous laisser faire visiter l’appartement 2 heures par jour les jours ouvrés. 

Ensuite, il est bon de savoir que le locataire occupant ne bénéficie pas d’un droit de préemption sur le logement, vous n’avez donc pas à lui proposer l’achat de votre bien en priorité, même si rien ne vous empêche de le faire.
Il existe cependant deux exceptions à cette règle :

Dans le cas de la première mise en vente après la division du bâtiment et sa mise en copropriété.

Dans le cas de la vente en totalité et en une seule fois d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte de plus de 5 logements, dans le but d’une vente à la découpe par l’acquéreur, sauf si l'acquéreur s'engage à poursuivre le bail de location durant 6 ans à compter de la vente.
Dans ces deux cas-là, et uniquement dans ces deux cas, vous êtes tenus de donner préemption à votre locataire. 

Voici les points importants au moment de la transmission du contrat de location au nouveau bailleur : 

Le contrat de location en place se poursuit normalement avec le nouvel acquéreur
Le garant de votre locataire sera délivré de ses obligations vis-à-vis de vous lors de la vente. Le nouveau propriétaire devra alors lui demander une nouvelle lettre de caution à son nom
C’est le nouveau bailleur, donc l’acquéreur, qui devra restituer la somme qu’a versée le locataire à son entrée dans l’appartement. Vous pouvez donc lui transférer la somme au moment de la vente (même si cela n’est pas obligatoire).
Il faut notifier le locataire du changement de propriétaire. C’est en général ce dernier qui doit lui remettre une attestation de propriété (remise elle-même par le notaire).

 

Acheter un bien occupé présente plusieurs avantages, notamment pour les investisseurs. D’abord, un logement déjà occupé présente une décote, dans laquelle sont pris en compte l’âge du locataire et la durée du bail. En parallèle, le prix de vente est également évalué selon les revenus qu’engendrent les mensualités du locataire. 

Enfin, ce type de transaction est idéal pour les acquéreurs qui n’ont pas envie de s’occuper de la recherche d’un locataire sérieux : les quittances de loyer font foi. 

Pour être accompagné tout au long de votre parcours pour la vente ou l’acquisition d’un bien occupé, n’hésitez pas à faire appel à votre agence immobilière.